전세사기에 대한 불안감이 확산되면서, 계약 전 세입자 스스로의 점검과 예방 노력이 무엇보다 중요해졌습니다. 정부의 대책도 중요하지만, 실질적인 피해를 막기 위해선 계약자가 직접 핵심 체크포인트를 이해하고 행동으로 옮겨야 합니다. 다음의 세 가지 방법은 전세사기를 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 항목들입니다.
목차
1. 전세가율을 반드시 확인하세요
전세사기를 방지하려면 계약하려는 주택의 전세가율을 가장 먼저 살펴봐야 합니다. 전세가율이란 해당 주택의 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 이 수치가 높을수록 전세금 반환 위험이 커집니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상인 경우에는 향후 집값 하락이나 집주인의 채무 불이행 시 보증금 반환이 어려워질 가능성이 크므로, 신중한 판단이 필요합니다. 매매가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 리브온 등 신뢰 가능한 공공 데이터에서 확인 가능합니다. 단순히 인근 시세나 중개인의 설명만 믿는 것은 위험합니다. 예를 들어, 어떤 지역에서 전세가가 2억 8천만 원이고 매매가는 3억 2천만 원이라면 전세가율은 약 87.5%로, 매우 높은 편에 속합니다. 이와 같은 매물은 보증금 전액이 담보물권과 거의 동일한 가치를 지니므로, 집값이 조금만 하락해도 경매 시 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 전세가율을 계산하고, 70% 이하 매물을 우선적으로 고려하는 것이 바람직합니다. 전세가율은 단순한 숫자가 아닌 보증금 회수 가능성을 나타내는 지표이므로, 계약 성사 전 이 수치를 확인하지 않는 것은 심각한 리스크로 이어질 수 있습니다.
2. 등기부등본과 위험정보를 확인하세요
전세 계약을 체결하기 전, 가장 필수적으로 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유관계, 근저당권 설정 여부, 가압류·경매 정보 등이 기록되어 있으며, 이를 통해 주택의 법적 상태를 확인할 수 있습니다. 특히 근저당이 설정되어 있는 경우, 전세보증금보다 우선하는 채권이 존재하는 것이므로 위험도가 높아집니다. 등기부등본 확인은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 할 수 있으며, 최신본을 기준으로 발급받아야 합니다. 또한, 최근에는 카카오뱅크에서 제공하는 ‘똑똑한 전세관리’ 서비스를 통해 계약하려는 주택의 위험도를 분석할 수 있습니다. 이 서비스는 집주인의 보유 주택 수, 채무불이행 이력, 경매 낙찰가 예측 정보 등을 기반으로 ‘안전’, ‘비교적 안전’, ‘주의’, ‘경고’로 분류하여 알려줍니다. 이처럼 등기부등본뿐 아니라, 다양한 민간 서비스를 활용해 매물의 안전도를 다각적으로 검토하는 것이 중요합니다. 계약 체결 전에는 반드시 위험도를 객관적으로 분석한 결과를 확보해야 하며, 그 결과에 따라 계약 여부를 결정하는 것이 전세사기를 예방하는 핵심 전략입니다.
3. 공인중개사 신뢰도도 검토해야 합니다
전세사기는 단순히 집주인만의 문제가 아닙니다. 중개를 담당하는 공인중개사 또한 불법 또는 비윤리적 행위에 연루될 수 있기 때문에, 공인중개사에 대한 검증도 필수입니다. 일부 악덕 중개사들은 월셋집을 전셋집으로 둔갑시키거나 이중계약을 통해 전세금을 편취하는 방식의 사기를 저지르기도 합니다. 우선 공인중개사가 정식 등록된 자격자인지 확인해야 합니다. 한국공인중개사협회 홈페이지(www.kar.or.kr)에서 등록 여부를 조회할 수 있으며, 중개업소의 상호, 대표자 이름, 등록번호 등을 통해 검증이 가능합니다. 또한 해당 중개업소가 ‘부동산 공제증서’를 발급받았는지도 확인해야 합니다. 공제증서는 중개사에게 법적 의무로 부여된 손해배상 보험으로, 계약자가 금전적 피해를 입었을 경우 일정 부분을 보상받을 수 있게 합니다. 추가로, 계약하려는 매물이 여러 중개사에 등록되어 있는지도 확인하는 것이 좋습니다. 다수의 중개업소에서 동일한 매물을 취급하고 있다면, 허위 매물일 가능성이 낮고, 비교적 신뢰할 수 있는 거래로 판단할 수 있습니다. 계약 전 중개사에게 매물의 등기부등본을 요청하고, 수수료 및 계약 조건을 명확히 문서화하는 습관을 들이는 것이 바람직합니다.
전세사기를 예방하기 위해서는 전세가율 확인, 등기부등본 검토, 공인중개사 검증이라는 세 가지 핵심 절차를 반드시 이행해야 합니다. 전세 계약은 단기간의 거래가 아닌 장기간 거주를 전제로 한 고액 계약이기 때문에, 단순한 실수도 큰 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. 안전한 계약을 위해서는 준비된 태도가 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1. 전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?
A. 그렇지는 않지만, 80%를 초과하면 집값 하락이나 경매 시 보증금 반환에 어려움이 발생할 수 있습니다. - Q2. 등기부등본은 어떻게 발급받나요?
A. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 공인인증서 없이도 간단히 열람 및 출력이 가능합니다. - Q3. 공인중개사가 정식 등록 여부를 확인하는 법은?
A. 한국공인중개사협회 홈페이지에서 사업자등록번호나 상호명을 통해 확인할 수 있습니다. - Q4. 위험도가 높은 매물인데 계약을 해야 할 경우는?
A. 전세보증보험에 가입하는 방법도 있습니다. 보증보험은 보증금을 일정 한도 내에서 보호받을 수 있도록 해줍니다.