전세계약을 앞두고 등기부등본을 열람했는데 근저당이 설정된 집이라면 주의가 필요합니다. 많은 집주인들이 전세보증금으로 기존 대출을 갚는 방식을 택하고 있으나, 이는 임차인의 보증금을 위험에 노출시킬 수 있습니다. 단순히 특약을 작성하는 것만으로는 전세사기를 완전히 예방할 수 없습니다. 가장 안전한 방법은 임차인이 직접 대출금 상환 여부를 확인하거나, 아예 상환 과정에 참여하는 것입니다.
목차
1. 근저당 설정은 반드시 확인해야 합니다
전세 계약을 준비할 때 가장 먼저 확인해야 할 항목 중 하나는 등기부등본에 설정된 근저당권입니다. 근저당이란 채권자가 담보를 위해 설정한 권리로, 일반적으로 금융기관이 대출을 실행하면서 집에 설정해 두는 것이며, 이 경우 채권자는 집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰대금에서 우선적으로 변제를 받게 됩니다. 따라서 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 위험이 존재합니다. 특히 근저당의 설정일이 임차인이 확정일자를 받기 이전이라면, 임차인의 보증금은 후순위로 밀리게 되어 안전성이 크게 떨어집니다. 이런 상황에서 집주인이 “전세금으로 대출을 갚겠다”고 말할 경우, 실제로 대출이 상환되고 등기에서 말소되는지를 명확히 확인해야 합니다. 집주인의 말만 믿고 계약을 체결하는 것은 위험하며, 등기사항전부증명서의 ‘갑구’와 ‘을구’를 반드시 열람하여 현재의 근저당권 내역을 확인해야 합니다. 근저당 외에도 압류, 가압류, 신탁 설정 여부 등도 살펴봐야 합니다. 여러 건의 권리가 설정된 경우에는 우선순위에 따라 임차인의 권리가 심각하게 침해될 수 있으므로, 집을 결정하기 전에 반드시 전문가와 함께 등기부 내용을 분석하고 판단하는 것이 필요합니다.
2. 특약사항은 완벽한 보호장치가 아닙니다
많은 임차인들이 위험한 전세 계약 상황에서 특약사항을 작성하는 것으로 안심하곤 합니다. 특약에는 보통 ‘잔금일에 집주인이 기존 대출금을 상환하고, 근저당권을 말소하지 않으면 계약은 무효이며 보증금 전액을 반환한다’는 내용이 포함됩니다. 추가로 위약금이나 손해배상청구 가능성도 명시됩니다. 하지만 이러한 특약이 법적으로는 임차인의 의사를 명확히 표현한 자료가 될 수 있으나, 실제 분쟁 발생 시 이를 집행하기란 쉽지 않습니다. 임대인이 고의로 상환을 미루거나 계약을 이행하지 않을 경우, 임차인은 민사소송을 통해 손해배상을 청구해야 하는 상황에 놓이게 되며, 이 경우 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 게다가 임차인이 계약서를 체결하고 전세금을 지급한 뒤 대출금이 상환되지 않는 상황이 발생하면, 확정일자와 전입신고만으로는 근저당보다 후순위에 놓일 수 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 전혀 보호되지 않을 수 있다는 의미입니다. 결국 특약사항은 예방적 장치일 뿐, 강제력 있는 실시간 안전장치는 되지 못합니다. 특약만 믿고 계약을 강행하기보다는 실제로 근저당 말소가 이루어졌는지 확인하는 것이 본질적이고 실질적인 안전 확보 방법입니다.
3. 가장 안전한 방법은 직접 상환입니다
가장 확실하게 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 방법은 임대인이 대출을 상환하는 현장을 직접 확인하는 것입니다. 이를 위해 임대인과 함께 해당 금융기관을 방문하거나, 온라인 이체 과정을 공유받는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 이때 은행에서 발급한 대출 상환 영수증과 근저당권 말소 접수증을 확보하면 훨씬 안전합니다. 일부 임대인은 계약서에 특약을 걸고 자신이 나중에 대출을 갚겠다고 하지만, 입금 시점과 상환 시점이 다르면 임차인은 법적 보호를 받기 어렵습니다. 따라서 가능하다면 보증금을 집주인에게 바로 송금하지 말고, 대출금 상환에 사용할 금액은 직접 은행에 납부하는 방식으로 처리하는 것이 좋습니다. 이를 ‘대위변제 방식’이라고 하며, 법적으로도 매우 안전한 절차로 간주됩니다. 특히 대출금의 잔액이 전세보증금보다 적을 경우, 그 금액만큼 먼저 상환하고, 근저당 말소 여부가 확인된 이후 나머지 잔금을 지급하면 됩니다. 이런 방식은 보증금 전체가 근저당권 아래 묶이는 것을 막아주며, 임차인의 권리를 실질적으로 보호할 수 있는 가장 확실한 방법입니다. 이러한 절차가 어렵고 번거롭더라도, 수억 원의 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치로 인식하고 반드시 실행하는 것이 좋습니다.
전세 계약을 진행할 때 등기부등본의 근저당 여부, 특약의 효력, 직접 상환 여부는 절대로 간과해서는 안 될 핵심 사항입니다. 단순히 계약서를 작성하고 보증금을 송금하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 물권의 순위를 확인하고, 실질적인 안전 장치를 마련하는 것이 전세 사기를 막는 유일한 방법입니다. 계약 전 전문가의 상담을 받는 것도 적극 권장됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1. 근저당 설정이 있는 집은 무조건 위험한가요?
A. 무조건 위험하다고 할 수는 없지만, 선순위 근저당이 있는 경우 임차인은 후순위가 되어 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. - Q2. 특약을 쓰면 전세사기 예방이 되지 않나요?
A. 특약은 예방 수단일 뿐이며, 법적 강제력이 떨어질 수 있어 반드시 대출금 상환 확인이 병행되어야 합니다. - Q3. 대출 상환 확인을 어떻게 하나요?
A. 임대인과 함께 은행을 방문하거나, 실시간 온라인 이체를 통해 상환 영수증 및 말소 접수증을 확보하는 방식이 있습니다. - Q4. 보증금을 직접 은행에 납부하는 것이 가능한가요?
A. 임대인의 동의가 있다면 가능합니다. 이를 통해 가장 확실하게 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.